Tokenizzazione immobiliare: la rivoluzione digitale del real estate secondo Deloitte

La tokenizzazione immobiliare rappresenta una delle più importanti innovazioni tecnologiche nel real estate, sfruttando la blockchain per convertire asset fisici o finanziari in rappresentazioni digitali frazionate. 

Questo processo consente di acquistare, vendere o detenere quote di immobili o titoli correlati in modo più semplice, sicuro e trasparente. Di conseguenza, la tokenizzazione apre nuove opportunità per operatori e investitori, superando alcune storiche barriere come l’inefficienza operativa, i costi amministrativi elevati e la limitata partecipazione del retail.

Previsioni di crescita della tokenizzazione immobiliare globale

Secondo John D’Angelo, esperto nel settore, il mercato globale della tokenizzazione immobiliare commerciale è destinato a un’espansione significativa entro il 2035. 

Il Deloitte Center for Financial Services stima che, dagli attuali 0,3 trilioni di dollari nel 2024, il valore degli immobili tokenizzati raggiungerà circa 4 trilioni di dollari in poco più di un decennio, con un tasso di crescita annuale composto (CAGR) del 27%. 

Componenti principali dell’ecosistema tokenizzato

Il mercato si articolerà principalmente in tre segmenti chiave:

• Fondi immobiliari privati tokenizzati, che ottimizzano l’emissione e il trading secondario.
• Proprietà di prestiti e cartolarizzazioni tokenizzati, il segmento destinato a detenere la quota maggiore del mercato.
• Terreni non sviluppati o progetti in costruzione frazionati via token.

Tra questi, la proprietà tokenizzata di prestiti e cartolarizzazioni è prevista come il settore più rilevante, mentre i fondi privati mostrano un potenziale di crescita significativo grazie all’efficienza introdotta dalla blockchain.

Fondi immobiliari tokenizzati: efficienza e accessibilità

La tokenizzazione consente ai fondi immobiliari privati di semplificare molte operazioni, dalla raccolta fondi alla gestione dei patrimoni e alla compravendita secondaria. Attraverso piattaforme blockchain, si riducono gli intermediari, abbattendo i costi e migliorando la trasparenza. I fondi esistenti possono essere convertiti in token sia tramite sistemi on-chain (completamente digitali e verificabili sulla blockchain) sia off-chain (registrazioni parziali), offrendo agli investitori la possibilità di detenere o usare come garanzia i token legati a immobili reali.

Un esempio concreto si ha con Kin Capital, che nel 2025 lancerà un fondo immobiliare di debito da 100 milioni di dollari su piattaforma blockchain, segnando un ulteriore passo avanti nella digitalizzazione del real estate.

Cartolarizzazioni e prestiti: trasparenza e riduzione dei costi

Anche il settore delle cartolarizzazioni e dei prestiti immobiliari sta evolvendo grazie alla tokenizzazione. Prodotti come i mutui supportati da titoli e le linee di credito garantite da case vengono sempre più gestiti tramite blockchain, migliorando la trasparenza e riducendo i tempi di processo.

Aziende come Redwood Trust e Figure Technologies hanno adottato queste tecnologie per rendicontazioni e cartolarizzazioni più efficienti. Per esempio, LiquidFi pubblica quotidianamente i dati relativi ai pagamenti dei prestiti, abbattendo così costi e tempi di gestione. Questo metodo innovativo facilita un reporting più dettagliato e tempestivo, agevolando sia gli investitori sia gli operatori del mercato.

Progetti immobiliari e terreni: nuovi modelli di finanziamento frazionato

La tokenizzazione permette anche di finanziare progetti immobiliari complessi o terreni non ancora sviluppati attraverso la frazionabilità dei titoli. Operazioni come la cessione tokenizzata di uno sviluppo residenziale canadese del valore di 300 milioni di dollari, o un fondo da 1 miliardo dedicato ai data center a livello globale, dimostrano come questo modello possa attirare capitali diversificati.

Questa modalità consente di distribuire il rischio su diverse tipologie di investimenti, compresi debito, equity e strutture ibride; inoltre, aumenta l’accesso ai progetti più impegnativi dal punto di vista finanziario, potenzialmente offrendo rendimenti interessanti agli investitori.

Mercati e piattaforme digitali per il real estate tokenizzato

Lo sviluppo di mercati e exchange in tempo reale come World Property Exchange e RedSwan ha migliorato la trasparenza e la liquidità degli asset tokenizzati. Questi spazi digitali rendono costantemente visibile la performance degli investimenti, permettendo scambi rapidi e sicuri.

Tuttavia, il futuro del settore richiede un’evoluzione tecnologica verso una maggiore interoperabilità tra diverse blockchain. Sono in fase di sviluppo soluzioni Layer-2 e protocolli cross-chain, che facilitano le transazioni su piattaforme diverse mantenendo privacy e conformità normativa.

Sfide e considerazioni per investitori e gestori

Gli investitori e i gestori del patrimonio immobiliare devono considerare vari aspetti prima di entrare nel mercato tokenizzato. Occorre valutare attentamente la scelta della blockchain, le soluzioni di custodia dei token, e le implicazioni fiscali e contabili. Inoltre, la sicurezza informatica resta un punto cruciale da affrontare per proteggere gli asset digitali.

Un’infrastruttura adeguata, la comprensione delle normative di settore e l’adozione di protocolli di sicurezza avanzati sono fondamentali per sfruttare appieno le potenzialità della tokenizzazione e minimizzare rischi potenziali.

Verso un nuovo ecosistema immobiliare digitale

La tokenizzazione immobiliare segna l’inizio di una trasformazione radicale nel real estate. Grazie alla blockchain, la proprietà frazionata, la trasparenza e l’efficienza operativa diventeranno presto elementi chiave di questo mercato.

Nel lungo termine, la tokenizzazione potrà democratizzare l’accesso agli investimenti immobiliari, ampliare la partecipazione al mercato e favorire l’innovazione finanziaria con nuovi modelli di capitale.

Chiunque operi nel settore dovrebbe monitorare con attenzione questo fenomeno e considerare un approccio graduale per integrare tecnologie digitali che migliorino l’esperienza degli investitori e la gestione patrimoniale.

La tokenizzazione immobiliare rappresenta una frontiera che amplierà il mondo del real estate, fornendo strumenti più agili e inclusivi. Il futuro si avvicina rapidamente: investire nel digitale può aprire nuove prospettive di crescita e competitività per professionisti e investitori.